なくならない「原野商法の二次被害」――　背景に潜む“自覚なき被害者”たち【限界ニュータウン探訪記 ねとらぼ版】

　空き地が目立つ各地の限界分譲地・別荘地を巡っていると頻繁に目にするのが、「売物件」と書かれた小さな立看板である。

　不思議なことに、分譲地の立地に関わらずその多くが、連絡先として「06」の市外局番が記載された大阪市内の業者のもので、立看板のデザインには多少の違いはあるが、レイアウトはほぼ同一のもの。時には、同一の区画に異なる社名の看板が2～3個ほど立てられていることもある。

ライター：吉川祐介

2017年、八街市周辺の物件探しの過程で数多く目にした、高度成長期以降の投機型分譲地についてのブログ「URBANSPRAWL -限界ニュータウン探訪記-」を開設。その後、YouTubeチャンネルの解説と自著の出版を経て同テーマに関する発信を生業にしています。
X：@yuwave2009

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　過去、国民生活センターなどから何度も注意喚起が繰り返されている話であり、僕自身、他メディアへの寄稿記事や自著内で触れている話でもあるが、これらの看板の多くは、いわゆる「原野商法の二次加害」企業のものであり、看板は未だに現地に残されているものの、すでに法人としての実態がなく（あるいは解散している）、連絡が取れなくなっている会社もある。

　その手口は共通していて、登記情報から分譲地・別荘地の所有者を割り出して片っ端からダイレクトメールを送付する。その内容は、以前であれば「中国人富裕層が土地を探している」だったり、昨今なら「所有者不明土地が増加している」だったり、その時々の時勢に沿ったワードを皮切りに、土地所有者に対して仲介を提案するものだ。

　そして、問い合わせてきた土地所有者に対して、調査費用や測量費用、広告費用などの名目で、30万円ほどの手数料を徴収する。一応は契約書を作成し、現地に「売物件」の看板を立てるものの、実際には売却のための営業活動はいっさい行わない。業界団体が運営する掲載費無料の物件サイトに掲載はするものの、そのサイト自体が一般にほとんど知られていない存在なので宣伝効果はまったくなく、そもそも業者が提案する値付けが実勢相場とかけ離れているので、仮に土地を探している人が広告を目にしたとしても、まず問い合わせることはない。

　値付けもデタラメきわまりなく、10万円で買い手が現れれば御の字と言えるような土地に、数百万円の値段で掲載していたりすることも。当然そんな価格で問い合わせなど来るはずがないことくらい、業者側も百も承知のうえだ。仮に実勢価格を売主に伝えてしまったら、売主から徴収する手数料との整合性が取れなくなる。数百万円などという非現実的な値段設定は、あくまで売主に無用な期待を抱かせるための材料に過ぎない。

買い手が決まる前に仲介手数料を徴収。悪徳業者のビジネスモデル

　大前提として、調査費用や広告費用などというものは本来、仲介手数料に含まれるべき性質のものであり、販促のために別途、広告費用を売主が負担するケースはあるが、いずれにせよそれらの費用は成約時に支払うものだ。買い手が決まらないうちから手数料だけ徴収するのは明白な法令違反である。

　冒頭でも述べた通り、こうした商法については以前から注意喚起が繰り返されているものの、相変わらず被害は続いている。今でも各地の分譲地には、次々と見慣れない社名が書かれた立看板が立てられ続けている。これだけ「負動産」の増加が取り沙汰される昨今、今さら僻地の分譲地が高く売れるなどという与太話に、どれほどの説得力があるのか不思議ではあるのだが、それでも被害が絶えることはない。

　その被害について、おそらく多くの人が、購入時の価格にこだわり、今でも高値での売却を希望するがあまり、怪しい会社の口車に乗せられてしまう、というイメージを持っていると思う。それは決して間違ったイメージではないのだが、投機目的の分譲地・別荘地の販売が本格化したのは1960年代、今から60年以上も昔の話であり、開発時期が古い分譲地の多くは、相続による所有者の世代交代が進んでいる。

　また、これら「原野商法の二次被害者」のリストが業者間で出回っていて、一度被害に遭った人は集中的に狙われる、という話もよく耳にする。実際、認知症の高齢者が繰り返し被害に遭っている事例もあるので、リストの存在も否定できないものの、近年になって土地を取得した新しい土地所有者のもとにもダイレクトメールは届いているので、業者側も定期的に所有者情報の調査を行っているものと思われる。一部の購入者だけが騙されているという構図は成り立たない。

原野商法の二次被害が絶えない理由　“自覚なき被害者”たち

　こうした被害が絶えない最大の理由は、被害者自身が「原野商法の二次被害」への注意喚起を我が事として認識していないことにある。

　これは単に「自覚が欠けている」という話ではない。実際、決して原野商法の土地とは言えないような分譲地・別荘地を所有している人でも被害に遭っている事実が、被害をより深刻なものにしている。

　問題業者の看板が立つのは、更地に限らない。まれに一般の住宅や別荘に立てられている光景も見かける。少なくともこれらの建物は、一般住宅であれ別荘であれ、「原野商法」で取得したものではないだろう。そうなれば、いくら「原野商法の二次被害」への注意喚起を繰り返したところで、当人にその自覚がまったくないのだから効果があるはずもない。

　僕はこれまでの取材で2人、この手の業者に手数料を支払ってしまったという人に会ったことがある。直接の接触はないが、知人が購入した土地の売主が被害者だったという事例も何度か聞いている。その全員が、自分が原野商法の被害者だとは考えておらず、問題業者との契約についても、それが二次被害であるという自覚がなかった。

　詐欺の被害者なので物件の詳細をここで伝えるわけにはいかないが、僕が接触した2人の被害者は、ともに相続によって物件を取得した所有者だった。1人はダイレクトメールの送付をきっかけに、もう1人は営業を受けたのではなく、物件の処分を検討して、よりによって問題業者に自ら電話して申し込んでしまっていた。1人は亡夫が投資目的で購入した物件だったが、もう1人は亡父がまぎれもなく自己使用のために購入した物件であり、相続人にも、自分が投資物件を所有しているという意識はまったくなかった。

　僕は、両者の物件に問題業者の立看板が立てられていたのを目にしていたうえで所有者に接触したので、問題業者のビジネスモデルを解説し、契約して手数料を支払った会社は、その手数料で経営を成り立たせているだけの会社であり、まともに買い手を見つける意思がないことも丁寧に説明したつもりだった。

　だが、両者とも反応は鈍く、暖簾に腕押しの印象だった。はたして、どこまで話を正確に理解していただけていたかはわからない。僕にとっては、問題業者の立看板など見慣れた風景に過ぎないが、不動産投資などに関心がなく、ただ相続した物件を所有していただけの相続人にとっては、遠い僻地の分譲地の所有者を狙った詐欺まがいの商売など、想像外の話なのかもしれない。

「原野」でなくとも起こり得る二次被害　複雑化する「負動産」処分問題

　そしてもう一つの共通点は、どちらの物件も原野商法の土地とは言い切れないものであったということである。

　一般的に「原野商法」とは、実際には何の造成工事も行われていない無価値な原野や山林を、図面上だけで区画割りして分譲する商法を指す言葉である。特に北海道では膨大な面積の原野が切り売りされ、今も細切れにされた原野を所有している購入者や相続人は多い。

　しかし実際には、人跡未踏の原野の分譲地は、評価額が低すぎるために固定資産税も発生せず、住民もいないので草刈りなどの管理費用も必要ない場所が大半だ。もちろん、これらの分譲地も詐欺同然の手法で販売されたものなので、可能であれば手放して縁を切りたい、あるいは子供に相続させたくないと考える人は大勢いる。だが、少なくともそんな原野は、現実にトラブルが発生する可能性は低く、所有しているだけでただちに実害が発生するようなものではない。

　一方、僕が取材する分譲地や別荘地は、数は少ないとはいえ周辺に住戸があり、生活の場として機能している。空き地の所有者については、投機目的で購入したという点では原野商法の購入者と大差はないが、彼らが所有している空き地は「原野」ではなく、「まだ家が建っていない宅地」に過ぎない。固定資産税も「宅地」として課税されている。

　宅地であったとしても、出自が原野商法に等しいものだと認識する所有者・相続人もいるのだが、自分が持っているのはあくまで住宅地・別荘地なのであって、原野商法で買わされた分譲地だと認識していない人も少なくないのだ。実際、人が暮らしている分譲地は一概に原野とは言い切れまい。そこを「住宅地」として使用するかどうかは、あくまで各所有者の判断の結果に過ぎないからだ。

　その「宅地」を所有するうえでの納税義務や管理責任に耐えかねて、何とか物件を手放そうとするものの、思うように事が進まず、その焦りにつけこまれて発生するのが、「原野商法の二次被害」なのである。

　つまり、被害発生のメカニズムを考えれば、その対象が必ずしも分譲地や別荘地である必要はなく、所有者が負担に感じ、手放したくても手放せない状態で人知れず悩んでいるのであれば、山林であろうと、あるいは一般の空き家であろうと起こり得る。被害が分譲地・別荘地の所有者に集中しているのは、今も昔もこの手の分譲地は処分に困る代物で、長年にわたってその所有者が狙われ続けていたからにすぎない。

　「原野商法の二次被害」という言葉があまりに一般化しすぎているため、僕自身も不本意ながら便宜上、その言葉を用いる場面は多々ある。だが一方で、主に講演などの機会に、この名称は被害の実情を正確に反映していないものであるという注意喚起を繰り返し行ってきた。昨今「負動産」の処分を巡る問題がますます増加し、かつ複雑化していく中で、さらなる被害を防ぐためにも、その実態について正確な情報発信と注意喚起を繰り返し行っていく必要があると実感している。